Les chercheurs ont examiné les prix de vente de 1,8 million de maisons à proximité de centrales solaires à grande échelle dans six États – la plus grande analyse jamais réalisée sur ce sujet.
Une nouvelle étude révèle que les maisons situées à moins d’un demi-mile d’une ferme solaire à grande échelle ont des prix de revente qui sont, en moyenne, 1,5 % inférieurs à ceux des maisons qui sont juste un peu plus éloignées.
Les recherches du Lawrence Berkeley National Laboratory aident à réfuter certaines des affirmations des opposants solaires qui ont attisé la résistance aux projets en parlant d’énormes baisses de la valeur des propriétés. Mais cela creuse également un trou dans l’argument avancé par les gens de l’industrie solaire qui disent qu’il n’y a pas de lien clair entre le solaire et une baisse des valeurs.
Les auteurs ont analysé 1,8 million de ventes de maisons à proximité de fermes solaires dans six États et ont constaté une diminution de la valeur des propriétés au Minnesota (4%), en Caroline du Nord (5,8%) et au New Jersey (5,6%). Les trois autres États (Californie, Connecticut et Massachusetts) ont enregistré des variations de prix qui se situaient dans leurs marges d’erreur, ce qui signifie que les effets sur les prix étaient trop proches de zéro pour être significatifs. L’article a été publié dans la revue Energy Policy.
Les auteurs ont pris en compte les différences dans les caractéristiques des propriétés, l’inflation et d’autres facteurs afin d’isoler l’effet de la proximité de l’énergie solaire.
Ben Hoen, co-auteur et chercheur au laboratoire Lawrence de Berkeley, a déclaré que les chiffres sont clairs mais que des recherches supplémentaires sont nécessaires pour comprendre ce qui se passe au niveau local pour conduire à ces effets sur les prix.
« Nous avons une idée du ‘quoi’, mais nous ne savons pas le ‘pourquoi' », a-t-il déclaré.
Par exemple, il n’a pas d’explication détaillée sur les raisons pour lesquelles les différences de prix sont plus élevées dans certains États que dans d’autres.
Les chercheurs ont choisi ce groupe d’États car ils étaient, à l’exception du Connecticut, les cinq premiers du pays pour le nombre d’installations solaires d’au moins 1 mégawatt en 2019. Ils ont inclus le Connecticut car c’est un exemple d’État avec une forte densité de population à proximité des projets solaires.
Hoen a souligné que les résultats montrent une période dans le temps, avec des transactions qui ont eu lieu de 2003 à 2020, et peuvent ne pas refléter les prix en ce moment.
En outre, il a noté que l’analyse du document ne prend en compte aucun des avantages financiers de l’énergie solaire pour les propriétaires fonciers et les communautés, qui peuvent inclure des paiements du promoteur et une diminution des impôts locaux.
L’étude est publiée à un moment où le nombre et la taille des projets solaires augmentent rapidement, ce qui est un élément clé des efforts du pays pour réduire les émissions qui contribuent au changement climatique.
L’ampleur de la croissance du développement solaire s’est heurtée à une résistance croissante dans les communautés locales où certaines personnes affirment que les projets sont laids et constituent une menace pour les valeurs foncières et la santé humaine. Les opposants au solaire amplifient ces inquiétudes sur les réseaux sociaux.
De tous les arguments contre le solaire, l’idée qu’il nuira à la valeur des propriétés a été parmi les plus puissants, sur la base de rapports antérieurs d’Pacte Climat sur les débats locaux. Lors d’audiences publiques et dans des commentaires déposés auprès des régulateurs, certains résidents expliquent qu’ils craignent des réductions de 40 % ou plus.
Lorsqu’on lui a demandé s’il avait vu quelque chose dans ses données pour étayer ces affirmations, Hoen a déclaré qu’il n’y avait « aucune preuve qu’un effet aussi important existe ».
Jeffrey Jacquet, professeur à l’Ohio State University qui a écrit sur les conflits liés aux projets d’énergie renouvelable, a déclaré que le nouveau document est impressionnant par sa profondeur et montre la nécessité de poser davantage de questions sur les avantages et les inconvénients du développement pour les communautés d’accueil.
« Je pense que ce qu’il faut retenir, c’est que l’effet des énergies renouvelables sur la valeur des propriétés est faible en moyenne, mais il n’est pas nul, et nous devons corriger cet impact négatif », a-t-il déclaré.
Avant cette dernière étude, la plus importante réalisée aux États-Unis était en 2020 par des chercheurs de l’Université de Rhode Island qui ont examiné environ 400 000 transactions immobilières dans le Rhode Island et le Massachusetts. Ils ont constaté que la valeur des maisons à moins d’un mile d’un projet solaire avait diminué en moyenne de 1,7 % après la construction du projet.
Les deux études montrent chacune une légère diminution de la valeur des propriétés à proximité des projets solaires, bien que Hoen ait mis en garde contre les comparaisons car les deux sont différents dans leur portée géographique et le nombre de transactions examinées.
L’industrie solaire réagit
Les défenseurs de l’énergie propre et l’industrie solaire peuvent être satisfaits que l’étude ne trouve pas d’effet négatif important sur la valeur des propriétés, mais ils se méfient également de la conclusion fondamentale selon laquelle il existe un effet mesurable, bien que faible.
« Il n’y a rien de révélateur dans cette étude – les résultats ne sont pas définitifs et ne couvrent qu’un ensemble de données restreint », a déclaré Jason Ryan, porte-parole de l’American Clean Power Association, un groupe commercial, dans un communiqué. « Le rapport, qui n’a trouvé aucune preuve d’impacts négatifs sur la valeur des propriétés dans la moitié des États étudiés, est largement cohérent avec de nombreuses études antérieures concluant que les projets solaires n’affectent pas négativement les valeurs des propriétés. Les données d’évaluation de tout le pays montrent également des conclusions similaires.
L’un des points les plus importants est qu’un changement de prix de 1,5% n’est pas suffisant pour être significatif, a déclaré Richard Kirkand, évaluateur immobilier à Raleigh, en Caroline du Nord. Il a passé environ 15 ans à analyser la valeur des propriétés à proximité de projets solaires. Il travaille souvent pour le compte d’entreprises solaires dans des affaires réglementaires devant des agences de réglementation nationales et locales.
« Vous ne pouvez pas vraiment mesurer des choses aussi petites dans l’immobilier du point de vue de l’évaluation », a-t-il déclaré.
Parmi les nombreux problèmes rencontrés pour tirer des conclusions d’une si petite différence, il y a de nombreux facteurs en jeu, notamment l’opportunité de la maison et les caractéristiques du terrain, a-t-il déclaré. La présence d’un projet solaire est l’un de ces facteurs, et il est difficile de dire quel poids il a.
Selon son expérience, les projets solaires ne conduisent pas à un modèle d’effet négatif sur les valeurs des propriétés à proximité.
Kirkland est loin d’être le seul à tirer cette conclusion. Dans le comté de Chisago, au Minnesota, qui compte plus de projets solaires que tout autre comté de l’État, les autorités surveillent les transactions immobilières pour tenter de détecter tout changement dans les prix de revente résultant du développement solaire. Ils n’ont trouvé aucun effet négatif, ni en 2017 après la construction du plus grand panneau solaire de l’État, ni aussi récemment qu’en décembre, selon le bureau de l’évaluateur du comté.
Hoen a déclaré qu’une différence de 1,5% peut ne pas être significative pour un évaluateur examinant un petit nombre de transactions, mais elle est significative dans une analyse statistique comme celle du document.
Et, même s’il y a de nombreux facteurs en jeu, il est convaincu que la proximité du solaire est un facteur important expliquant la différence de prix.
Il est impatient de poser des questions de suivi dans des études supplémentaires pour avoir une idée des facteurs liés à l’énergie solaire qui contribuent aux effets négatifs de la tarification. Par exemple, il se demande si une augmentation de la controverse locale autour d’un projet entraîne une baisse plus importante de la valeur des propriétés.
« Le déballage de ces types de mécanismes nécessitera une étude plus approfondie », a-t-il déclaré.
