Une proposition législative au Colorado vise à lutter simultanément contre l’étalement urbain, la pénurie de logements et le changement climatique

Examinant la perte de maisons dans les incendies de forêt et un demi-siècle de croissance rapide, une nouvelle mesure introduite par le gouverneur et les démocrates de l’État promeut l’utilisation durable des terres et les communautés résilientes au climat.

Au cours des dernières décennies, des centaines de milliers de personnes se sont installées dans des régions du Colorado où les terres sauvages ont rencontré l’étalement urbain. L’afflux a eu des conséquences dévastatrices, avec des maisons perdues à cause des incendies de forêt, des pénuries de logements émergeant et des prix de location et de vente augmentant au-delà de la portée des résidents anciens et nouveaux.

Aujourd’hui, l’État cherche à résoudre les problèmes d’utilisation durable des terres, de logements abordables et d’émissions de combustibles fossiles d’un seul coup. Une nouvelle mesure introduite à l’assemblée de l’État par le gouverneur Jared Polis et les législateurs démocrates vise à réécrire les règles de zonage, à réduire les émissions automobiles en construisant des villes plus piétonnes et plus denses, à économiser l’eau et l’électricité et à freiner l’étalement qui a laissé des maisons de style pavillonnaire. vulnérable aux incendies de forêt.

Le Colorado rejoint un nombre croissant d’États de Mountain West qui réévaluent les politiques de zonage et d’utilisation des terres alors que la région continue de connaître une croissance régulière, principalement dans les zones suburbaines. Le projet de loi de l’État interdit aux municipalités de limiter la construction de duplex, de triplex et d’unités de logement supplémentaires et favorise davantage les zones axées sur le transport en commun et à usage mixte. Comme dans d’autres États, l’objectif n’est pas seulement de refondre la politique du logement, mais d’équiper les communautés pour faire face au changement climatique.

« La politique du logement est une politique climatique », a déclaré Polis dans son discours sur l’état de l’État en janvier. « La politique du logement est une politique économique. La politique du logement est la politique des transports. La politique du logement est une politique de l’eau. La politique du logement est une politique de santé publique et d’équité. Cela a un impact sur chaque partie de notre vie, c’est pourquoi il est si essentiel que nous fassions les choses correctement.

Dans certains cas, les initiatives de densité des États ont une composante bipartite. Le Montana a récemment introduit une législation similaire basée sur les recommandations d’un groupe de travail sur le logement créé par le gouverneur Greg Gianforte, un républicain. En Arizona, un projet de loi qui visait également à limiter la capacité des villes à restreindre le logement multifamilial a été proposé par un législateur républicain mais n’a pas été adopté par le Sénat de l’État.

Le projet de loi du Colorado a développé une coalition de soutien allant des groupes environnementaux locaux aux alliances de logement en passant par la Chambre de commerce du métro de Denver. Mais certaines villes s’opposent au projet de loi au motif qu’il l’emporterait sur les municipalités locales pour décider comment elles se développent et à quoi ressembleront leurs communautés.

« C’est une prise de pouvoir à couper le souffle », a déclaré Kevin Bommer, directeur exécutif de la Colorado Municipal League, dans un communiqué. « Bien que le projet de loi soit vendu comme un » menu d’options « avec une » flexibilité « pour créer un prix abordable, il profite principalement aux intérêts des développeurs au détriment de la qualité de vie et de l’accès aux élus locaux attendus par les Coloradans et sans aucune garantie que quoi que ce soit construit sera « abordable ».

Tenir compte de la densité de logement dans la conservation

Le Colorado manque d’environ 170 000 logements pour un marché du logement stable. Après la récession économique de 2007 à 2009, la production de logements a diminué de près de 40 % tandis que la population de l’État a continué de croître, bien qu’à un rythme plus lent qu’auparavant. Avec l’arrivée de la pandémie de Covid-19, un nouvel afflux de nouveaux résidents a entraîné une hausse des loyers et des prix des logements. À Denver, par exemple, le prix médian des maisons en 2019 était de 410 000 $, selon la Colorado Association of Realtors. En février, il était de 580 000 $.

Le projet de loi de l’État résoudrait le manque de logements en grande partie grâce à une réforme du zonage, comme la légalisation des maisons de style duplex et triplex dans les quartiers unifamiliaux et l’imposition de niveaux de densité minimum pour les logements multifamiliaux dans les zones proches des transports en commun, comme les stations de métro léger de Denver.

La législation chargerait le ministère des Affaires locales du Colorado de mener une évaluation pour déterminer le nombre de maisons nécessaires dans l’État pour les résidents à différents niveaux de revenu. Cela conduirait à des plans spécifiques pour les municipalités que les communautés examineraient puis soumettraient à nouveau au ministère, détaillant comment elles respecteraient les normes minimales de densité et environnementales. Le projet de loi attribuerait divers critères à différentes catégories de collectivités, selon leur taille, leur population et leurs caractéristiques urbaines ou non urbaines.

Dès le départ, le projet de loi a été rédigé en mettant l’accent sur la manière dont le développement affectera le changement climatique, a déclaré Will Toor, directeur du Colorado Energy Office. En plus du développement pétrolier et gazier, les plus grands émetteurs de gaz à effet de serre de l’État sont les transports, la production d’électricité et la consommation de carburant dans les maisons et les entreprises, a-t-il noté, « dont la plupart sont très influencés par les décisions d’utilisation des terres et de logement ».

Le développement de parcelles de terrain vacantes ou largement sous-utilisées dans les villes peut contribuer à créer des communautés plus denses et plus propices à la marche, ce qui entraîne une réduction des émissions de carburant, selon les responsables de l’État et les experts en urbanisme, et les logements multifamiliaux sont plus économes en énergie et en eau que les logements individuels. . Les communautés plus denses entraînent généralement une plus grande utilisation des transports en commun plutôt que des voitures, ce qui réduit davantage les émissions. Le projet de loi interdit également les mandats pour les aires de stationnement liées aux options de logement plus denses, qui augmentent le coût du développement et conduisent à plus de conduite.

« Toutes les routes mènent à l’utilisation des terres », a déclaré Matt Frommer, associé principal des transports au projet d’efficacité énergétique du sud-ouest, ou SWEEP, qui opère dans six États et soutient le projet de loi du Colorado.

Andrew Rumbach, chercheur principal à l’Urban Institute, un organisme de recherche à but non lucratif, a noté que des villes occidentales comme Denver, Phoenix, Las Vegas et Los Angeles se sont développées après que la voiture soit devenue un élément central de la société américaine. Cela signifiait que l’urbanisme tournait autour de l’automobile, ce qui se traduisait par plus de routes et d’autoroutes et un mantra d’étalement, ainsi que par les plus grandes maisons et les cours associées aux banlieues. Ces incitations ont généralement rendu difficile la justification d’un développement plus dense.

Rumbach, qui étudie la relation entre le développement urbain, les aléas naturels et les risques climatiques, considère les problèmes de fourniture de logements plus abordables et de construction de communautés plus durables comme indissociables. Pourtant, l’urbanisme est « un processus délicat avec beaucoup d’intérêts », note-t-il avec ironie, et n’a rien à voir avec le jeu vidéo « SimCity ».

Compter enfin sur une croissance sans entraves

Alors que certains la considèrent comme contraire à l’histoire de la région, Rumbach soutient que la densité offre une solution prometteuse pour la durabilité. « Dans un endroit comme le Colorado ou le Mountain West, où nous avons beaucoup de risques naturels, d’incendies et d’inondations, la terre est un atout énorme », a-t-il déclaré. «Ainsi, lorsque nous pouvons utiliser notre terrain plus efficacement en construisant plus de logements sur un terrain ou en construisant plus densément autour du transport en commun, cela nous permet d’avoir moins d’utilisations dans ces zones dangereuses, ce qui, à mon avis, est la formule pour créer réellement plus des lieux résilients.

Le changement climatique exacerbe ces risques. Environ la moitié des habitants du Colorado vivent dans «l’interface entre la nature et la ville», des zones de développement construites à proximité de la nature. De 2012 à 2017, cette population a augmenté de 50%, selon le Colorado State Forest Service.

Dans cette vue aérienne, des maisons incendiées se trouvent dans un quartier décimé par l'incendie de Marshall le 4 janvier 2022 à Louisville, Colorado.  Crédit : Michael Ciaglo/Getty Images
Dans cette vue aérienne, des maisons incendiées se trouvent dans un quartier décimé par l’incendie de Marshall le 4 janvier 2022 à Louisville, Colorado. Crédit : Michael Ciaglo/Getty Images

La croissance projetée de la région métropolitaine de Denver a augmenté de 86% au cours des 25 dernières années, passant de 700 à 1 308 miles carrés, un facteur majeur dans la construction de maisons dans les zones d’interface, a déclaré SWEEP, citant des estimations du Conseil régional des gouvernements de Denver. . Et la région de Boulder a subi certaines des conséquences de la construction à proximité de terres sauvages en 2021, lorsque l’incendie de Marshall a brûlé quelque 6 200 acres, détruisant au moins 1 084 maisons et sept structures commerciales.

Comme les six autres États qui dépendent de l’approvisionnement du fleuve Colorado, le Colorado est également confronté à un avenir de raréfaction de l’eau. Les chutes de neige cet hiver ont contribué à atténuer certains des problèmes le long du bassin fluvial, où plus de 20 ans de sécheresse ont entraîné des réductions des allocations d’eau et des négociations tendues entre les États, mais cela ne résoudra pas le problème à long terme de la pénurie.

Des aménagements plus denses se traduisent par une consommation moindre par ménage. Selon le bureau du gouverneur, les maisons individuelles et multifamiliales utilisent de 22 à 86 % moins d’eau que les maisons unifamiliales traditionnelles. Dans le cadre du plan des besoins en logement décrit dans le projet de loi, les villes et villages devraient répondre aux exigences de conservation de l’eau et effectuer des audits des pertes d’eau dues aux fuites, aux débordements de stockage, aux dysfonctionnements des compteurs et à d’autres facteurs.

Les sécheresses dévastatrices et les incendies de forêt de ces dernières années obligent les communautés occidentales et les gouvernements des États à tenir compte des modèles de croissance du dernier demi-siècle, a déclaré Rumbach. Il souligne également que les exigences minimales proposées dans le projet de loi du Colorado sont parallèles aux lois approuvées ailleurs aux États-Unis.

« En bout de ligne pour moi, cela dit, nous ne pouvons pas augmenter la population autant que prévu et ne pas changer la façon dont nous construisons », a-t-il déclaré. « Sinon, nous aurons des banlieues qui couvriront littéralement tout l’État. Ce n’est tout simplement pas durable.

« Ce n’est pas bon pour l’environnement. Ce n’est pas bon pour les catastrophes. Ce n’est pas bon pour le climat. Et donc nous devons changer notre façon de faire les choses, et c’est une tentative intéressante de le faire.

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