Le projet de développement de 496 appartements proposé par le milliardaire Zygi Wilf sur la deuxième crête de Watchung oppose les mandats de logement de l’État aux préoccupations environnementales concernant les inondations, la qualité de l’eau et l’habitat de la faune.
Lorsque Roy Oser a emménagé dans son condo du nord de Jersey en 2018, il pensait acheter une retraite tranquille : un jardin gérable appuyé contre une forêt vierge, une communauté stable et la promesse que les bois d’à côté resteraient intacts.
Ancien avocat, Oser a même fait preuve de diligence raisonnable en examinant les documents de planification et en notant les protections des zones humides et les pentes abruptes qui, à ses yeux, rendaient impossible le développement à grande échelle de la forêt.
Il avait tort. Aujourd’hui, cette forêt de 120 acres devrait devenir un complexe d’appartements.
La propriété se trouve au sommet de la Second Watchung Ridge, la dernière forêt ancienne du comté d’Essex, le comté le plus densément peuplé de l’État le plus densément peuplé du pays. Il abrite des cerfs, des tortues, des oiseaux chanteurs et environ 89 000 arbres. Les promoteurs affirment que le complexe d’appartements est dans une position unique pour aider West Orange à remplir ses obligations en matière de logement abordable. Les opposants le considèrent comme l’endroit le moins adapté au logement dense du comté.
En 2006, West Essex Highlands Development Inc., une filiale du promoteur milliardaire Zygi Wilf’s, copropriétaire de la société Minnesota Vikings, Garden Homes, a proposé 136 maisons unifamiliales sur la crête. Le West Orange Planning Board a rejeté le projet, invoquant des problèmes de sécurité et d’environnement : pentes trop raides, accès d’urgence trop limité et écosystèmes trop fragiles. Des propositions similaires ont échoué en 2007 et 2015.
Pendant plusieurs années, le projet est resté en sommeil, jusqu’à ce que la pression renouvelée des mandats de logement abordable de l’État ne le ramène à la vie. En vertu de la doctrine Mount Laurel, une décision historique de la Cour suprême du New Jersey, l’État exige que chaque municipalité établisse un zonage pour sa « juste part » de logements abordables. La doctrine découle d’une affaire de droits civiques des années 1970 qui cherchait à mettre fin aux pratiques de zonage d’exclusion qui maintenaient les résidents noirs et à faible revenu hors des villes de banlieue.
Après avoir soumis des projets de logements abordables en 2015 et confronté à la menace d’un procès en « recours du constructeur » – où les promoteurs peuvent contourner le zonage local et s’adresser directement à l’État – les responsables de la municipalité ont donné aux promoteurs une place à la table. En 2020, la famille Wilf a conclu un règlement négocié par le tribunal avec le canton de West Orange.
« Le projet, tel que proposé, comporte d’énormes dangers environnementaux et des incertitudes pour les communautés et les résidents environnants », a déclaré Joe Krakoviak, président du conseil municipal de West Orange, au Gothamist plus tôt cette année. « Je savais que si je ne l’approuvais pas, le résultat serait probablement encore pire pour la commune. »
En novembre 2024, le plan révisé, qui prévoyait quatre complexes d’appartements de 496 logements, dont 100 abordables, a été approuvé par le Département de la protection de l’environnement (DEP) du New Jersey.
Mais une coalition de militants, de communes voisines, d’avocats et d’experts environnementaux conteste la décision du DEP. Début février, l’Eastern Environmental Law Center, représentant WE CARE NJ et la New Jersey Conservation Foundation, a déposé un appel auprès de la division d’appel de la Cour supérieure du New Jersey.
Selon une étude de Princeton Hydro, un groupe de consultants en environnement qui aide le groupe d’opposition, les promoteurs n’ont pas satisfait aux exigences en matière d’analyse du sol et se sont appuyés sur des calculs obsolètes. Wilf’s West Essex Highland’s Inc. a refusé les demandes d’entrevue, mais a fait valoir dans ses documents déposés auprès du DEP que le projet répondait à toutes les normes environnementales et relatives aux eaux pluviales tout en s’attaquant à une pénurie régionale critique de logements.
« Si ce projet se réalise, comme proposé, les impacts pourraient être dévastateurs », a déclaré Sean Walsh, chef de projet principal chez Princeton Hydro. « Les développeurs devraient être tenus de suivre les mêmes règles que tout le monde. »
La crête forme le cours supérieur du ruisseau Canoe, qui fournit de l’eau potable à des dizaines de milliers d’habitants du New Jersey. Les experts préviennent que les travaux de construction, qui pourraient impliquer le dynamitage du substrat rocheux, et le ruissellement des nouvelles surfaces imperméables pourraient dégrader la qualité de l’eau.
Quelques semaines seulement avant que le DEP n’approuve le projet d’appartement il y a un an, l’agence avait également approuvé la réouverture d’un groupe de puits connu sous le nom de champ de captage au pied de la crête, dans une zone inondable désignée. Princeton Hydro et les résidents affirment que la réhabilitation d’un puits en aval d’un chantier de construction majeur dans une zone sujette aux inondations présente des risques supplémentaires pour l’approvisionnement en eau de la région.
En réponse, trois cantons voisins – Vérone, West Essex et Roseland – ont demandé une audience administrative avec le DEP concernant les impacts potentiels sur l’approvisionnement en eau potable. Cependant, la demande a été refusée parce que le DEP a affirmé que les townships n’avaient pas de qualité pour agir devant les tribunaux de développement.
« Il est ridicule que les townships et les résidents concernés par ce projet de développement n’aient pas qualité pour contester ces décisions », a déclaré Joe Pannullo, président de WE CARE NJ.
Les résidents soulignent également une liste croissante d’inondations catastrophiques dans le New Jersey. La suppression du couvert forestier de la crête supprimera une zone tampon naturelle contre les inondations, affirment les experts de Princeton Hydro. Au-delà de la perte d’arbres qui aident à aspirer l’eau, des hectares de nouveaux trottoirs et de nouveaux toits intensifieront le ruissellement.
« Chaque fois qu’il pleut, le jardin devient un marécage – vous coulez six pouces à chaque pas », a déclaré Oser, se promenant dans son jardin où un léger chemin d’herbe emmêlé représente l’endroit où une petite rivière se forme lors d’une forte tempête de pluie. « J’ai peur que la situation empire. »
D’autres résidents de sa communauté ont eu des fuites d’eau à travers leurs fondations, provoquant des inondations et une accumulation de moisissures. Au pied de la première crête de Watchung, un complexe d’appartements a été évacué puis démoli après des glissements de terrain déclenchés par l’ouragan Ida, laissant des dizaines de personnes sans abri. Les résidents au pied de la crête craignent que les pentes abruptes de la deuxième crête ne cèdent également.
Le site proposé ne dispose également que d’une seule route d’accès, ce qui, selon les organisateurs, présente un risque important pour la sécurité, notamment compte tenu des pentes abruptes et du manque de trottoirs.
Le 29 septembre, 39 groupes, dont le Sierra Club, la New Jersey Conservation Foundation et la Ramapough Lenape Nation, ont envoyé une lettre exhortant le maire de West Orange à mettre fin au projet. « Le logement abordable ne devrait pas se faire au détriment de la destruction de l’un des sites les plus écologiquement sensibles de la région », indique la lettre. Ils ont également cité des refus antérieurs de développement sur le site et ont souligné un règlement antérieur limitant la construction aux maisons unifamiliales.
La coalition a été qualifiée de « pas chez moi », peu disposée à accepter des logements abordables dans leur communauté. Mais les dirigeants environnementaux rejettent cette formulation. «C’est bien plus que l’esthétique», a déclaré Doug O’Malley, directeur d’État de l’Environnement du New Jersey. « Il s’agit de sécurité publique et de protection de l’environnement pour aujourd’hui et pour demain. »
« Nous reconnaissons absolument l’importance de protéger les zones écologiquement sensibles et ne soutenons pas la construction de maisons dans des zones inondables ou dans des zones qui menacent l’eau potable ou les habitats naturels », a déclaré un représentant du Fair Share Housing Cente.rune organisation à but non lucratif qui applique les lois du New Jersey sur le logement équitable en vertu de la doctrine Mount Laurel, a déclaré À l’intérieur de l’actualité climatique dans un e-mail. « Trop souvent, les objections environnementales sont utilisées à mauvais escient pour bloquer le logement abordable dans les communautés les plus riches et les plus riches. »
Au cours de la prochaine décennie, le New Jersey prévoit d’ajouter environ 84 000 logements abordables dans tout l’État, dont environ 3 700 dans le comté d’Essex, grâce à de nouvelles constructions et à des réaménagements. Les partisans y voient un progrès attendu depuis longtemps en matière de valeur nette du logement ; les critiques préviennent que sans réforme de la doctrine Mount Laurel, cette poussée pourrait également menacer des écosystèmes critiques et augmenter les risques d’inondation.
Une série de réunions du conseil municipal est prévue tout au long de l’année. Alors que les décisions finales en matière d’aménagement du territoire se terminent généralement par l’approbation du conseil d’aménagement du canton, les habitants pensent que cela se résumera en fin de compte à une décision de justice et envisagent un long combat, en espérant que cette affaire forcera l’État à reconsidérer la manière dont la doctrine du Mont Laurel est appliquée.
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