La loi locale 97 de New York exige que les grands bâtiments réduisent leurs émissions de gaz à effet de serre, mais cette obligation entraîne un prix élevé et des complications techniques pour certains résidents.
Le toit de l’International Tailoring Company Building, situé dans le sud de Manhattan, offre une vue sur les bâtiments distinctifs de l’East Village, notamment les maisons en rangée et les anciennes salles de concert.
Mais ce qui a attiré l’attention d’un rassemblement sur le toit, c’est la pile de refroidisseurs à sec et de pompes à chaleur, un marqueur des changements apportés au système de chauffage et de refroidissement du bâtiment.
Le système est un exemple d’électrification presque complète d’un bâtiment – exactement ce qui sera éventuellement requis pour la plupart des grands bâtiments de la ville en vertu de la loi locale 97, qui oblige de nombreux bâtiments à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre au fil du temps.
Les bâtiments représentent les deux tiers des émissions de la ville. Bien que la loi constitue une politique climatique importante pour la ville, les résidents de la coopérative International Tailoring Company Building ont encore dû surmonter des obstacles financiers et techniques dans leur cheminement pour se conformer à ses mandats.
Eric Einstein, le président du conseil d’administration de la coopérative, s’y était préparé. Grâce à une combinaison de refinancement de l’hypothèque du bâtiment, de constitution de réserves de fonds et de remises résultant des politiques fédérales, étatiques et municipales, son immeuble a pu payer environ 9 millions de dollars pour apporter les modifications nécessaires à ses systèmes de chauffage et de refroidissement, a-t-il déclaré.
Mais de nombreuses autres coopératives s’inquiètent du fait que le prix est trop élevé et que les politiques de la ville conçues pour les aider sont insuffisantes.
Succès pour une coopérative
Une coopérative est un type courant d’appartement vivant à New York. Dans une coopérative, les résidents ne sont pas propriétaires de leur appartement ; une société le fait. Les résidents sont chacun actionnaires de cette société et le nombre d’actions qu’ils possèdent dépend souvent de la taille de leur unité. Les membres d’une coopérative paieront également des frais d’entretien, qui sont généralement calculés en fonction de la taille de leur unité.
Par conséquent, les résidents d’une coopérative sont tous partenaires de la société et ont leur mot à dire sur la façon dont l’immeuble est géré. Les coopératives ont également des conseils d’administration bénévoles qui aident à prendre des décisions pour les résidents. Il est souvent difficile d’impliquer les résidents dans un changement aussi massif, d’autant plus qu’il nécessite une planification financière sur plusieurs décennies et peut être coûteux.
Einstein, anticipant la nécessité d’une refonte du système, a commencé à mettre de côté les économies réalisées sur les frais d’entretien des résidents. Lorsque le moment est venu pour l’immeuble de refinancer son hypothèque, la coopérative a pu obtenir un prêt plus important, lui fournissant ainsi suffisamment de fonds pour le changement.
Dans sa forme précédente, le système dont ils disposaient ne pouvait que refroidir ou chauffer le bâtiment ; il n’y avait aucune flexibilité pour ajuster la température dans les appartements individuels. Désormais, tous les habitants contrôlent la température de leur logement et le système est presque entièrement décarboné.
Les pompes à chaleur extraient la chaleur de l’extérieur à l’aide d’un réfrigérant, puis la rejettent dans une boucle d’eau qui traverse le bâtiment, chauffant ainsi les appartements. En été, les refroidisseurs secs maintiennent la boucle d’eau fraîche, car les systèmes de refroidissement des appartements transfèrent l’excès de chaleur dans le système.
Selon Lucas Taub, ingénieur principal de développement de projet pour Ecosystem Engineering, qui a modernisé le bâtiment, le système utilise les mêmes conduites d’eau que l’original, mais elles sont désormais connectées à des pompes à chaleur et à des refroidisseurs à sec sur le toit du bâtiment.
Le système repose sur l’électricité plutôt que sur le gaz naturel. Taub a précisé que, lors des jours les plus froids de l’année, les chaudières à gaz du sous-sol doivent encore être allumées.
Einstein a déclaré que sa principale motivation pour ces changements était d’apporter du confort aux résidents, et non la loi locale 97. Même ainsi, il est peu probable que lui et le reste de la coopérative payent un jour des amendes dans le cadre de cette politique.
La loi impose des limites progressivement croissantes aux émissions de gaz à effet de serre pour la plupart des bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés. De nombreux bâtiments peuvent répondre aux exigences de 2030 en ajoutant de l’isolation ou en installant une chaudière de taille appropriée pour rendre leurs systèmes plus efficaces, a précédemment rapporté Pacte Climat.
Mais dans 20 ans, la plupart des bâtiments devront abandonner complètement le chauffage au gaz pour se conformer à cette loi. À New York, de nombreux immeubles résidentiels dépendent du chauffage à la vapeur, qui utilise du gaz pour chauffer l’eau, la transformant en vapeur qui est distribuée dans les appartements via des radiateurs. D’autres bâtiments disposent d’un système d’eau chaude qui chauffe l’eau de la même manière et la fait circuler dans le bâtiment.
Aider davantage de coopératives
Le mois dernier, la ville, en partenariat avec l’Urban Land Institute de New York, a publié un rapport détaillant comment les grandes coopératives peuvent répondre aux exigences de la loi locale 97 et ce qui pourrait être nécessaire pour les aider à y parvenir.
Le rapport recommande d’établir un système de cohortes pour les coopératives à revenus faibles et modérés afin de partager des ressources et des données et de négocier avec les fournisseurs. Les coopératives dotées de systèmes de chauffage similaires mettraient en commun leurs fonds pour évaluer les travaux nécessaires à la décarbonisation et négocieraient avec les entreprises pour acheter en gros l’équipement requis.
Jonathan Meyers de l’Urban Land Institute de New York a noté que la création de cohortes pourrait rationaliser la décarbonisation, réduisant potentiellement le fardeau financier des coopératives.
Will DiMaggio, conseiller principal du bureau du maire pour la justice climatique et environnementale, a déclaré qu’un programme de cohorte viserait à adopter une nouvelle approche de la planification financière à long terme. Lorsque les coopératives réhypothéquent, a-t-il déclaré, les programmes municipaux pourraient aider les coopératives à planifier afin qu’elles puissent en profiter comme une opportunité pour financer le passage à un système électrique, ainsi que des subventions financières supplémentaires.
Le rapport propose également de fournir un soutien financier et technique supplémentaire ainsi que des prêts pour décarboner ces bâtiments. Il reconnaît que certaines coopératives auront besoin d’aide pour planifier leurs finances à long terme afin de respecter les limites d’émissions de gaz à effet de serre plus strictes qui arriveront dans 20 ans.
La ville dispose déjà d’un programme appelé NYC Accelerator qui connecte les coopératives à l’assistance technique nécessaire pour décarboniser leurs bâtiments. Le programme municipal a mis Einstein en contact avec Ecosystem Engineering, une entreprise qui a conçu et réalisé la décarbonisation presque complète de son bâtiment et l’a également informé des programmes municipaux, étatiques et fédéraux qui pourraient contribuer à réduire les coûts.
Pourtant, certains présidents de conseils d’administration de coopératives affirment qu’ils ne peuvent pas se permettre de décarboniser leurs bâtiments et que les programmes actuels de la ville n’offrent aucune solution.
Warren Schreiber, président de sa coopérative de Bay Terrace, dans le Queens, affirme que son immeuble est abordable pour les résidents de la classe moyenne et ouvrière. Selon lui, la coopérative devrait augmenter les frais d’entretien mensuels de 30 à 35 pour cent pour décarboner son système de chauffage à vapeur. Il craint que cela soit très difficile pour ses voisins.
« Nous avons des personnes âgées qui ont un revenu fixe et des parents célibataires qui vivent ici », a déclaré Schreiber. « Je suis président de ma coopérative depuis plus longtemps que je ne veux m’en souvenir et c’est le premier problème qui m’empêche absolument de dormir la nuit.
Taub, l’ingénieur, a expliqué que les systèmes de chauffage à vapeur sont difficiles à décarboniser. Souvent, les conduites de vapeur ne peuvent pas être réutilisées pour un système de pompe à chaleur et les travaux peuvent nécessiter des mises à niveau coûteuses du système électrique.
Bob Friedrich, président du conseil d’administration de la coopérative Glen Oaks Village dans le Queens, qui comprend 134 bâtiments, a déclaré que ses bâtiments nécessiteraient un nouveau recâblage électrique pour s’adapter à la charge accrue. Il a déclaré qu’il en coûterait entre 50 et 70 millions de dollars pour décarboner le système de chauffage de sa coopérative, selon les ingénieurs qui ont inspecté son bâtiment.
« La ville et l’État ne font rien pour payer cela, et les prêts ne sont d’aucune aide », a déclaré Freidrich. « Vous ne pouvez pas demander à une coopérative de s’endetter davantage et de créer une situation économique financièrement ruineuse. »
Friedrich et Schreiber sont de fervents opposants à la loi. Il y a deux ans, un juge a rejeté leur action en justice qui visait à l’annuler.
Les partisans de la loi, dont Pete Sikora, directeur des campagnes sur le climat et les inégalités chez New York Communities for Change, soutiennent qu’avec une planification financière à long terme et en attendant que les équipements au gaz doivent être remplacés, le coût de la décarbonation d’un bâtiment est bien inférieur. L’administration Adams, ainsi que le maire élu Zohran Mamdani, déclarent qu’ils prévoient d’offrir davantage de soutien aux coopératives.
Mamdani a un plan provisoire pour aider les coopératives en élargissant les allégements fiscaux existants et en augmentant les investissements dans NYC Accelerator, bien que de nombreux conseils d’administration de coopératives soient sceptiques quant au fait que cela répondrait à leurs préoccupations concernant les exigences financières de la loi.
Lors d’un débat à la mairie fin octobre, on a demandé à Mamdani comment il prévoyait de promulguer la loi locale 97. Il a répondu que la crise climatique est « l’une des crises les plus urgentes auxquelles la ville est confrontée », mais que se conformer à la loi n’est pas facile.
« Nous devons veiller à ce qu’il soit plus facile pour les propriétaires de copropriétés et de coopératives de respecter ces lois », a-t-il déclaré.
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